Zürcher Wohnungsmarkt funktioniert besser als jener in streng regulierten Regionen

Wer die wohnpolitische Diskussion verfolgt, könnte leicht den Eindruck gewinnen, der Zürcher Wohnungsmarkt befinde sich in einer Abwärts spirale aus Leerkündigungen, Verdrängung und Gentrifizierung. Doch entspricht dieses Bild tat sächlich der Realität?
Antworten liefert die neue Studie «Wohnraum dynamik in Zürich und der Schweiz», die das Forschungsinstitut Sotomo im Auftrag von «Fürschi Züri», einer Initiative der Zürcher Handelskammer, erarbeitet hat.

Auf Basis von Individualdaten aus dem Bevölkerungsregister sowie dem Gebäude- und Wohnungsregister des Bundesamts für Statistik liefert die Studie für den Zeitraum von 2016 bis 2024 erstmals ein umfassendes Bild über die Bevölkerungsdynamik in Zürich, Basel, Genf und Lausanne. Die Resultate fallen differenzierter aus, als es die öffentliche Debatte vermuten lässt – und widerlegen weitverbreitete Mythen:

Leerkündigungen blieben konstant

Eine Wohnungskündigung ist für Betroffene immer ein einschneidendes Ereignis, insbesondere bei sogenannten Leerkündigungen. Hinter jedem Fall stehen Menschen, deren Lebensalltag plötzlich von Unsicherheit und Veränderungen geprägt wird. Vor diesem Hintergrund hält sich in der öffentlichen Debatte hartnäckig die Wahrnehmung, Leerkündigungen nähmen kontinuierlich zu.

Die Sotomo-Studie zeigt nun, dass Leerkündigungen im Zeitverlauf nicht zugenommen haben. Sie blieben im untersuchten Zeitraum konstant – in der Stadt Zürich nahm deren Anteil sogar leicht ab.

Anteil der von Leerkündigungen Betroffnen an der Gesamtbevölkerung (Angaben in Prozent)

Konkret bewegt sich der Anteil der Betroffenen an der Jahresbevölkerung in der Agglomeration Zürich zwischen 0,2 und 0,3 Prozent, in der Stadt Zürich zwischen 0,3 und 0,7 Prozent. Nach einem Ausreisser im Corona-Jahr 2020 (0,7 Prozent) nahm der Anteil in der Stadt wieder ab und erreichte 2024 mit 0,3 Prozent das Niveau von 2018.

Keine zunehmende Verdrängung

Die Datenanalyse zeigt weiter, dass die Zürcher Bevölkerung deutlich sesshafter ist, als oft angenommen wird. In der Agglomeration Zürich lebten 83 Prozent der Menschen, die bereits 2016 dort wohnten, auch acht Jahre später noch in derselben Gemeinde. Gleichzeitig blieb die Umzugsquote über den gesamten Betrachtungszeitraum mit jährlich acht bis zwölf Prozent bemerkenswert stabil.

Weder in der Stadt noch in der Agglomeration Zürich lässt sich damit eine zunehmende Verdrängung erkennen. Für die grosse Mehrheit bleibt der Wohnort ein langfristiger Lebensmittelpunkt.

Neubauwohnungen bieten Perspektiven und schaffen Umzugsmöglichkeiten

Die Studie «Wohnraumdynamik in Zürich und der Schweiz» zeigt zudem, dass Neubautätigkeit nicht zu mehr Verdrängung führt, sondern zusätzliche Möglichkeiten schafft. Wo mehr gebaut wird, bleiben mehr Menschen vor Ort.
So weisen Quartiere mit hoher Bautätigkeit tiefere Wegzugsquoten auf und beherbergen tendenziell mehr Familien.
Gleichzeitig lösen Neubauten Umzugsketten aus: Wer eine neue Wohnung bezieht, hinterlässt eine bisherige Wohnung, die wiederum für andere verfügbar wird. Werden alle Wohnungen berücksichtigt, die direkt oder indirekt durch den Bezug von Neubauwohnungen frei werden, finden in der Agglomeration Zürich pro Person, die in eine Neubauwohnung zieht, zwei weitere Personen eine Wohnung.

Strenge Regulierungen blockieren den Wohnungsmarkt

Besonders aufschlussreich ist auch der Vergleich mit Genf. Dort ist der Wohnungsmarkt seit Jahrzehnten streng reguliert. Abbrüche, umfassende Sanierungen oder Umbauten sind bewilligungspflichtig, Mietpreise werden kontrolliert, und bestehender Wohnraum wird umfassend geschützt.
Trotz dieses engen regulatorischen Korsetts ziehen aus Genf mehr Menschen weg als aus Zürich. Während zwischen 2016 und 2024 22 Prozent der Zürcher Bevölkerung die Stadt verliessen, waren es in Genf 31 Prozent.
Zudem zeigt sich in Genf ein ausgeprägter Lock-in-Effekt: Menschen bleiben in Wohnungen, die längst nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen – nicht, weil sie das möchten, sondern weil passende Alternativen fehlen.

Anteil Familienhaushalte in überbelegten Wohnungen (Angaben in Prozent)
 

So lebt fast jede zweite Genfer Familie mit Kleinkindern in einer überbelegten Wohnung. Auch Erwachsene mittleren Alters (40- bis 64-Jährige) wohnen in der Westschweizer Stadt deutlich häufiger auf engem Raum als in Zürich.

Die Überbelegung ist damit kein vorübergehendes Phänomen, sondern ein strukturelles Merkmal des stark regulierten Wohnungsmarktes.
Anstatt Wohnraum zu sichern, erschweren es die strengen Regulierungen, eine passende Wohnung zu finden.

Strenge Regulierungen wirken kontraproduktiv

Mit Blick auf die Abstimmungen vom 14. Juni drängt sich eine zentrale Erkenntnis auf: Der Zürcher Wohnungsmarkt funktioniert besser als jener in stärker regulierten Regionen wie Genf. Die Erfahrungen dort zeigen, dass gut gemeinter Wohnschutz schnell kontraproduktiv wirken kann. Deshalb lehnt die Zürcher Handelskammer beide Wohn-Initiativen entschieden ab.

Zur Sotomo-Studie «Wohnraum - dynamik in Zürich und der Schweiz»

«Fürschi Züri» setzt sich für einen attraktiven Wirtschafts- und Lebensraum Zürich ein, in dem Wohnen für alle preiswert und qualitativ hochwertig bleibt. Im Dialog zeigt die Initiative der Zürcher Handelskammer auf, wie sich Zürich dynamisch entwickeln kann. Mit Fakten, erfolgsversprechenden Lösungen, guten Beispielen sowie faktenbasierten Argumenten. Jetzt mitmachen: Fürschi Züri

Am 14. Juni stimmt der Kanton Zürich über zwei Wohn-Initiativen sowie zwei Gegenvorschläge ab.

Die Wohnschutz-Initiative möchte Gemeinden bei Wohnungsmangel neue Instrumente an die Hand geben. Dazu gehören Bewilligungspflichten für Abbrüche, Umbauten und Renovationen, Beschränkungen der Begründung von Stockwerkeigentum sowie mögliche Vorgaben zu Mietzinsen. 
Die Wohnungsinitiative verlangt ihrerseits eine stärkere Förderung von günstigem und klimafreundlichem Wohnraum durch den Kanton und die Gemeinden. Dafür vorgesehen ist die Schaffung einer kantonalen Wohnbaugesellschaft mit einem Startkapital von 500 Millionen Franken. Statt Investitionen zu erleichtern, Baubewilligungen zu vereinfachen und den dringend nötigen Wohnungsbau anzukurbeln, bringen beide Wohn-Initiativen zusätzliche staatliche Eingriffe, mehr Auflagen und grössere Unsicherheiten.